יזמות נדל"ן מניב
בתאילנד
פלטפורמה מקצועית לאיתור, רכישה, השבחה וניהול נכסים תיירותיים באזור פראטמנק — עם שקיפות מלאה, ליווי משפטי ומודל Value-Add מוכח.
מודל השקעה מובנה,
שקוף ומקצועי
הפלטפורמה מתמחה בהשקעות קבוצתיות (5–20 משקיעים לעסקה) בנכסי נדל"ן תיירותיים בפאטייה. אנו מתמקדים בעסקאות Value-Add — רכישת נכסים בתמחור חסר עקב כשל ניהולי, תפעולי או מיתוגי, והשבחתם.
היתרון: נוכחות מקומית בשטח, ידע רגולטורי תאילנדי מעמיק וקשר ישיר למשקיעים ישראלים — הכל תחת גג אחד.
עסקאות Off-Market
גישה לנכסים שאינם בשוק הפומבי — רשת קשרים מקומית ייחודית
Due Diligence מלא
בדיקות נאותות משפטיות ופיננסיות לכל עסקה, לפני כל החלטה
מבנה SPV חוקי
חברה תאילנדית ייעודית לכל נכס — בטוח, חוקי ושקוף
השבחה ואקזיט
מימוש לאחר 3–7 שנים או המשך כנכס מניב עם חלוקת דיבידנד
חמישה שלבים — מקצה לקצה
לחץ על כל שלב לפירוט המלא של שיטת העבודה שלנו
שלב 1 — איתור הנכס ובדיקות (Due Diligence)
- סריקת שוק: איתור נכסים מניבים או עם כשל תפעולי באזורי ביקוש — Off-Market.
- בדיקת טאבו (Chanote NS4J): אימות בעלות, שעבודים, הערות אזהרה וזכויות בנייה.
- מודל פיננסי מלא: Cash Flow, IRR וניתוח רגישות — לפני כל החלטת רכישה.
- פוטנציאל השבחה: מיפוי עלויות שיפוץ, מיתוג מחדש ופוטנציאל ייזום.
פראטמנק (Pratumnak Hill)
האזור הנחשב לפרימיום בפאטייה: שקט, ירוק, קרוב לחוף — עם ביקוש תיירותי יציב ורמות מחירים אטרקטיביות ביחס לפוטנציאל.
- מיקוםבין פאטייה לג'ומטיין, 500 מ' מהחוף
- פרופיל תיירותתיירות פנים וחוץ — רב-שנתית
- מגמת שוקעקביות היסטורית ופיתוח תשתיות מואץ
- נכסים מועדפיםבוטיק הוטל, שירותי Airbnb, מסחר
מתחם Pratumnak — הנכס הנוכחי
דוגמה מייצגת לסוג הנכסים שאנו מזהים ומשביחים
Pratumnak · Pattaya
פרטי הנכס
- מיקוםPratumnak, 500 מ' מהים
- שטח קרקע1 Rai + 59 Tarang Wa (1,836 מ"ר)
- שטח בנוי נוכחי645 מ"ר — ניצול 35% בלבד
- סטטוס משפטיChanote NS4J — בעלות מלאה
- מחיר מבוקש45,000,000 THB
- מס רכישה~6.3%
NOI שנתי נוכחי
תרחישי השבחה
| תרחיש | הכנסה חודשית (THB) | תשואה מוערכת | הערה |
|---|---|---|---|
| מצב קיים (Baseline) | 220,000 | ~5.5% | ללא שינוי |
| אופטימיזציה חוזית | 270,000–300,000 | 7%–8% | שיפור תנאי שכ"ד קיים |
| תפעול עצמאי מלא | 350,000–450,000 | 9%–12% | ניהול מלונאי + Airbnb |
| ייזום 7 קומות (~7,200 מ"ר) | תלוי תמחור מכירה | ROI 90%–180% | פיתוח זכויות לא ממומשות |
* התחזיות מבוססות על ניתוח פנימי ואינן מהוות הבטחת תשואה.
מבנה SPV —
מוכר, חוקי ושקוף
בחוק התאילנדי, גורמים זרים אינם רשאים להחזיק קרקע ישירות. הפתרון המוכר: חברה תאילנדית ייעודית (SPV) לכל עסקה.
המשקיעים מחזיקים במניות החברה — המקנות זכויות כלכליות מלאות, הכנסות שוטפות, חלוקת דיבידנד ותמורת מימוש — תחת פיקוח משפטי מלא לפי Land Code Act.
הקמת SPV ייעודי
חברה תאילנדית נפרדת לכל עסקה — מבנה מוכר וסטנדרטי, מלווה משפטית.
זכויות כלכליות (Economic Rights)
רישום במניות מקנה זכויות כלכליות שקופות — הכנסות, חלוקה ותמורת מימוש.
תיעוד בנקאי מוסדר
כל הפעילות הפיננסית מתועדת ומנוהלת מול מערכת בנקאית מוסדרת ומבוקרת.
הלימת אינטרסים מלאה
אנו מרוויחים כשאתם מרוויחים — מבנה תגמול שמיישר קו
דמי ארגון
ממחיר הרכישה — חד פעמי בגיבוש העסקה
דמי ניהול
מההכנסה הגולמית השוטפת
Success Fee
מהרווח הנקי במימוש — לאחר Preferred Return
מומחיות משולבת
עופר
ניהול שטח ופיתוח עסקיאיתור נכסים, ניהול מו"מ, פיקוח שיפוצים ותפעול שוטף — נוכחות פיזית בפאטייה.
אייל
ייעוץ משפטי ורגולציהבדיקות בעלות, מבנה אחזקה לזרים לפי חוק תאילנדי, ניהול חוזים ורישום.
ליאור
ניהול פיננסי וקשרי משקיעיםבניית מודלים כלכליים, גיוס הון, דיווח שוטף ובקרה פיננסית.
מה מייחד אותנו
גישה לעסקאות Off-Market
רשת קשרים מקומית שאינה נגישה לציבור — הזדמנויות לפני שהן מגיעות לשוק.
צוות מקומי פעיל בשטח
ניהול ישיר ובקרה פיזית — לא ניהול מרחוק.
מודל Value-Add עם Upside יזמי
פוטנציאל תשואה דו-ספרתי — ועד 180% ROI בתרחיש ייזום.
שקיפות ודיווח מובנה
דוחות חודשיים, בקרת KPI ומערכת דיווח מסודרת למשקיעים.
ניהול סיכונים
רגולטורי
עמידה ב-Land Code Act · ליווי משפטי מקומי · SPV ייעודי לכל עסקה
שוק
פיזור בין מסחר לתיירות · מינוף שמרני · רזרבות תזרימיות
תפעולי
בקרה חודשית על KPI · שקיפות דיווח · ניהול חוזים מבוקר
מעוניינים ללמוד עוד?
אנו פועלים בשקיפות מלאה. נשמח לשתף מודל פיננסי מלא, חוות דעת משפטית ותוצאות Due Diligence לכל נכס.
מה תקבלו
- מודל פיננסי מלא (Excel)
- חוות דעת משפטית בעברית
- תוצאות Due Diligence
- שיחת היכרות ללא התחייבות